房产商降价准备“过冬棉衣”
[发布时间：2008-09-17 00:00:00 点击率：]

　　□  本报记者  何沙洲  文/图

　　“奥运救楼市的希望并没出现！”中秋节朋友聚会，一位四川成都的房产营销商告诉记者，成都近期楼市的降价风暴有更甚的趋势，如萧邦直接从9600元/平方米降到7480元/平方米，降幅达22%；成都九成楼盘降价。

　　实际上，房价下跌已经不光是成都楼市遇到的问题，全国许多大部分城市都遭遇了楼市的冬天。目前，住房降价已经从年初深圳、广州等城市向全国蔓延。万科、恒大、世贸集团等房地产商纷纷降价自救。9月9日，恒大即宣布全国包括成都、重庆、广州、南京、沈阳等十城市的13个楼盘“保本甩卖”。这样的大规模降价促销将使恒大2008年上市计划可能再次推后。

　　房地产老板们的忧心已经表露出来。SOHO中国董事长潘石屹从2008上半年以来，就不止一次在公开场合呼吁房地产行业要做好过冬准备。事实上，国家统计局的调查表明，2008年2季度，房地产企业家的信心指数较前一季度继续回落，在所有行业中排名倒数第一。

　　因此，面对房地产的“冬天”来临，上市已不是最紧迫，当务之急在于谁提前准备好了“过冬棉衣”。挺过“冬季”才能获得“春天”里的发展。

　　70个城市房价连续5个月下降

　　9月7日，一则万科集团主要负责人在“松山湖会议”上的讲话出现在网络并开始流传，这篇以万科高层口吻发表的文字稿中，将万科下一步的计划归结为“敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉”。但是，万科执行副总裁兼董秘肖莉随后在新浪网公开发表声明，否认“万科松山湖会议纪要”的存在。

　　不过，一位接近万科的人士表示，这篇正在网络流传的文章部分观点与万科的做法暗合。比如，对于行业前景，万科确实先于同业做出悲观的预测，而且，目前万科正在上海、杭州等华东区域楼盘进行集中降价促销。

　　实际上，尽管采取了大规模促销行为，万科8月份业绩相比去年还是出现了大规模下滑。万科发布销售业绩简报显示，2008年8月份公司实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比2007年同期减少32.8%和35.2%。

　　万科认为，上半年中国房地产市场延续了自2007年年底以来的调整，调整的主要原因是行业自身规律。近期国内外的宏观经济因素增加了本次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整。

　　正因为如此，楼市价格下跌从深圳、广州等城市范围进一步扩大，包括成都、重庆、杭州、上海、大连、沈阳等城市的房价都出现了下跌。来自国家发展改革委、国家统计局的调查显示：2008 年7月份全国70个大中城市的房屋平均销售价格同比涨幅连续5个月下降。

　　对于楼市降价，8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”

　　有房不愁卖的时代过去了

　　面对即将来临的“十一”长假，各路商家摩拳擦掌，备战黄金周。但是，成都市高路玛商业房产营销管理有限公司置业顾问庞显隐在回答记者采访时并不是那么有信心，她说，相比去年节日来临一天卖几套房的好日子，现在一周卖几套就是阳光灿烂了。

　　在全国各大城市房价下跌之时，房屋交易量却在下滑。

　　来自中国指数研究院的统计数据，2008年7月，京、沪、深三地住房的成交量，仅为去年同期的一半左右。9月5日，一家权威市场研究机构通过对上海官方的“网上房地产”楼盘数据进行统计分析，发现7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，月成交均价环比下降24%。这家机构据此形成的报告特别指出，尽管存在偶发因素，但是这个24%的跌幅，已是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，也是这三年新一轮调控以来的最大跌幅。

　　对此，成都远大地产总经理阮雷撰文以成都楼市为例指出，成都经过半年多的价格调整，多数项目的价格下降了10%-15%左右，回落至2007年初时的水平，当前多属于微利销售，少数项目已经无利销售甚至赔本销售。不排除还会有个别开发商撑不下去赔本降价，但是即便如此，价格再下降的空间已经不大。房子属于高价值、长期性消费品，对于需要赔本销售以渡难关的开发商，他们开发的房子的质量和后续服务通常难以令人放心，很有可能出现越降价越没人买的局面。  

　　面对开发商大谈“微利销售”、“撑不下去赔本降价”了，一项最新调查显示，有近百名经济学家认为，尽管今年全国房价涨幅已经连续5个月下降，目前房价依旧处于高位。

　　由于市场趋势尚不明朗，消费者面对高高在上的房价，持币观望的情绪浓厚。加上有经济学家呼声支持，让消费者对目前平淡市场更是抱着一定的期待，期待着“房价泡沫”被政策调控彻底调灭，达到心理价位为止。这无疑使目前到处弥漫着的持币观望情绪更浓，而业界所期待的下半年楼市反弹局面显然前景渺茫。

　　央行针对国内银行的个人房贷进行调查时就表示，此轮房地产交易下降的根本原因，就在于市场观望氛围的进一步增强。对此，中国指数研究院咨询部主管张化学表示，消费者观望，成交量下跌，销售收入减少，将进一步促使房地产企业降价促销，回笼资金。

　　显然，目前全国的地产市场正逐步走上市场化的道路，消费者越来越成熟，房地产市场对产品价格和类型的调节功能也日益明显。开发商过去打广告只是宣布在什么地方有楼盘的时代过去，那种有房不愁卖的时代过去了。现在，不少楼盘在广告中提出打折、赠送装修免物管费等，还要看是否达到了消费者的心理预期。

　　坚持还是战略转移？

　　8月27日，一项新的信贷紧缩措施出台，央行、银监会联合出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。这是自2004年以来，中央政府为防止房价过快上涨，所采取的系列信贷调控的最新举措，表明政府方面在进一步拉紧资金链。

　　不少分析人士认为，一些中小房地产公司将濒临破产。国泰君安证券研究所报告称，2008年房地产行业资金缺口会达到3100亿元。可想而知，降价促销、出让储备土地、出让子公司股权，将成为不少房地产企业回笼现金的选择